14 ноября 2013

Коробка для работы

3595 просмотров

Вячеслав Бушуев
Сооснователь казанского коворкинг-центра WorkBox
  • work-box.ru
  • В 2012 году Вячеслав Бушуев и Станислав Сабиров основали инфраструктурно-экологический проект «ЭкоСити». Первый опыт оказался успешным, и партнеры решили заняться совершенно новым бизнесом — организовать коворкинг-центр в Казани. В этой статье Вячеслав Бушуев рассказывает, каким был их путь от идеи до ее успешной реализации.

    Я часто езжу в командировки в Москву и как-то, гуляя по Парку Горького, я набрел на коворкинг «Рабочая Станция». Мне очень понравился формат и суть этого бизнеса. В феврале 2013 года мы с партнером Станиславом Сабировым по очереди съездили в Москву, посетили все коворкинг-центры столицы. Порывшись в интернете, нашли много материала о коворкингах. И приняли решение: будем открывать подобный центр в Казани.

    Поиск помещения

    Февраль и март ушли на поиск места, где будет создаваться наш коворкинг-центр. Мы четко прописали требования к помещению, которое нам было необходимо:

    1. География: Московский, Кировский район, весь центр Казани
    2. Площадь: от 500 кв. м.
    3. Высокие потолки: от 3,5 метра
    4. Здание с историей, максимум — советская постройка
    5. Близость к метро, автобусное сообщение
    6. Аренда: до 400 руб. за 1 кв. м
    7. Срок аренды: минимум 5 лет и договор аренды регистрируем в регистрационной палате
    8. Помещение типа openspace, без перегородок

    За месяц мы отсмотрели 20-30 помещений. В основном изучали сайты объявлений в сети и ездили по интересующим нас районам — высматривали растяжки с сообщениями об аренде.

    Наконец, мы нашли нужное помещение в центре города и для подстраховки — еще одно, в Московском районе Казани.

    Следующим шагом было заключение договора аренды.

    Переговоры и заключение договора аренды

    На этап согласования и заключения договора аренды мы наняли высококлассного юриста.

    Может быть, мы бы не стали тратиться на юриста, если бы не опыт 2012 года. Тогда мы со Станиславом в рамках проекта «Палисадник» (часть еще одного нашего совместного бизнеса — «ЭкоСити») заключили договор аренды с ТЦ «Парк-Хаус».

    Подписали этот талмуд практически не читая, потому что были одержимы нашим супер-проектом. В итоге потеряли порядка 170 тысяч рублей.

    В этот раз все переговоры мы вели в присутствии нашего юриста, оформляли протоколы разногласий, вносили правки. Работа над договором заняла в итоге два месяца.

    Это был мой первый опыт такого долгого и скрупулезного изучения договора и его согласования. Мы внесли практически все свои предложения в договор и избежали многих пунктов, которые были для нас нежелательны. Если бы не юрист, мы бы не смогли учесть многие последствия подписания исходного текста договора.

    Кстати, определенную свободу в переговорах давало наличие «запасного» варианта по помещению.

    Бизнес-план и инвестирование проекта

    Параллельно с поиском помещения в феврале месяце мы с партнером усердно писали бизнес-план.

    Первое, что мы сделали — разделили планируемые затраты на капитальные со сроком амортизации и на операционные ежемесячные.

    Аренду помещения считали исходя из 400 руб. за 1 кв. м и для площади 500 кв. м (исходя из ТЗ к помещению).

    Второе, что мы сделали — подсчитали доходы (планируемые).

    Ситуация такова, что фактически рынка коворкингов в Республике Татарстан не существует. По сути, мы его создаем. Если честно, это был основной мотив для создания этого бизнеса — новый вызов, формирование нового рынка.

    Поэтому расчеты сделали исходя из планируемой заполняемости коворкинга и среднего заработка с каждого резидента (рабочее место + дополнительные услуги).

    Вот какую планку мы себе поставили:

    Из бизнес-плана видно, как мы ужесточили себе условия:

    • первые 3 месяца — ни одного клиента
    • максимальная заполняемость — 70 %.

    Ну и прибыль ежемесячная (планируемая):

    Из таблицы мы увидели, что через 24 месяца (2 года) проект полностью «отбивает» капитальные вложения.

    Срок окупаемости проекта нас устроил, и мы приняли твердое решение реализовывать данный проект.

    Самое главное: не стоит в этих расчетах «ковыряться» и искать возможные ошибки. Это грубый подсчет, для принятия решения реализовывать данный проект с значительными допущениями по ужесточению условий.

    Для нас как для бизнесменов важен был срок окупаемости. Все, что окупается дольше 2 лет, — для нас неприемлемо.

    Финансирование

    В ходе расчетов выяснилось, что на инвестирование проекта требуется 4,9 млн рублей.

    Где брать деньги?

    К сожалению, в Татарстане очень плохо кредитуют проекты, которые открывают новый рынок. Наши банки готовы кредитовать ВАМИН, госкорпорации или мегакорпорации, но они не готовы или не хотят связываться со стартаперами.

    Весной 2012 года мы искали деньги на свой проект «Палисадник», но нам так ничего и не дали. У банков слишком много формальных требований, их не интересует бизнес-план проекта, на который требуются средства.

    Поэтому 4,9 млн руб. мы решили привлечь из следующих источников:

    1. 3,0 млн рублей — кредитные ресурсы
    2. 2,0 млн рублей — наши собственные средства

    Поиск подрядчиков

    Где мы искали подрядчиков? Все стандартно — из числа друзей-знакомых, знакомых знакомых и т.д.

    В первую очередь, мы написали по каждому виду работ четкое (или почти четкое) техническое задание.

    Далее подобрали на каждый вид работ 2-3 подрядчика для проведения внутреннего конкурса.

    По результатам наших внутренних конкурсов мы заключили договоры подряда.

    Ремонт помещения и открытие

    Мы планировали сделать ремонт за 1 месяц. Приступили к нему 1 мая, но строители сорвали все сроки. В итоге, ремонт был сдан 14 июля 2013 г. Представляете, задержка — полтора месяца! А ведь для нас это немалые деньги, мы ведь платили аренду.

    В середине июля состоялось официальное открытие коворкинг-центра WorkBox. К нам пришли друзья и знакомые, потенциальные клиенты, а также люди, которые следили за нашим проектом.

    А потом началось самое интересное: мы стали раскручивать проект и отбивать инвестиции.

    Вот запись, которую я сделал 19 августа 2013 г.

    Что имеем на 19. 08. 2013 г.

    Итак, запустились мы 14 июля 2013 года. Прошло уже больше 1 месяца. Итоги таковы: на данный момент у нас 6 резидентов. Проект пока до сих пор дотируемый.

    За этот месяц мы выявили ряд проблем в нашем бизнесе:

    У нас «никакие» администраторы, нам нужны сильные и квалифицированные админы.

    Арт-директор не справляется со своими обязанностями, точнее — мы «повесили» на него слишком много функций.

    Канал продаж, как раскачивать группу ВКонтакте — не работает.

    Нам нужен event-менеджер! Очень нужен. Вдумчивый, толковый и целеустремленный.

    Все оборотные средства «ЭкоСити» мы вложили в коворкинг, тем самым осложнили оперативную работу самому «ЭкоСити» (не вовремя платим своим подрядчикам, у нас на счетах по нулям).

    А вот что мы имеем на 19. 10. 2013 г.

    Мы полностью изменили канал продаж:

    • Мы сделали очень много бесплатных мастер-классов, и к нам пошел поток клиентов.
    • Мы начали осуществлять «холодные» звонки потенциальным клиентам.
    • Мы начали активно продавать нашу ивент-площадку и конференц-зал: через знакомых и «холодные» звонки.
    • Мы полностью поменяли администраторов и обучили новых.
    • Мы многое поменяли в тарифных планах и способы монетизации проекта.
    • Мы нашли деньги и «добили» мелочи по коворкингу.

    У коворкинга WorkBox сейчас 26 резидентов.

    Конференц-зал на вечернее время сдан уже на 60 %.

    Ивент-площадка в вечернее время загружена на 60 %.

    Мы раскачали интерес к переговорной комнате среди наших резидентов и получаем доход.

    Мы привозили спикеров на мастер-классы: перед нашими коворкерами выступали Евгений Чеботарев (500px.com) и Федор Овчинников (Додо-пицца)

    В сентябре мы вышли почти в операционный ноль: «минус» составил всего 25 000 рублей.

    В октябре мы планируем получить операционный «плюс», с ноября — возврат инвестиций.

    Мы поняли, что срок возврата инвестиций составит 1 год 7 месяцев (по бизнес-плану — два года, но фактически ежемесячные постоянные расходы оказались ниже).

    Мы твердо решили: в конце 2013 года в партнерстве с пермским бизнесменом мы запустим коворкинг-центр в Перми на 1 300 кв. метров. В 2014 году планируем запустить еще 9 коворкинг-центров по ПФО.

    «Покорять вершины» — для основателей «ЭкоСити» и WorkBox это не пустые слова. В 2012 году Вячеслав Бушуев поднялся с флагом «ЭкоСити» на Эльбрус, а год спустя его стараниями флаг WorkBox оказался на высоте 6000 метров над уровнем моря -на Пике Ленина в Киргизии.

    «Покорять вершины» — для основателей «ЭкоСити» и WorkBox это не пустые слова. В 2012 году Вячеслав Бушуев поднялся с флагом «ЭкоСити» на Эльбрус, а год спустя его стараниями флаг WorkBox оказался на высоте 6000 метров над уровнем моря -на Пике Ленина в Киргизии. [/caption]

    Мои советы спустя 3 месяца после запуска проекта:

    1. Мы проработали в условиях полного безденежья 3 месяца. Денег не было не только в компании, но и у нас с партнером лично. Мы жили на деньги с кредитных карт. Месяц назад я продал машину, чтоб ликвидировать кассовый разрыв. НО: важно не сломаться, не ныть, не впадать в депрессию. Главное — делать! Идти к цели!
    2. У нас проходил мастер-класс по инновациям, и там я, наконец, понял, что это такое. Инновация — это когда совмещаешь, казалось бы, несовместимое. И знаете, как мне это помогло? Мы нашли много клиентов, обзванивая avito.ru по ключевым запросам нашей ЦА.
    3. После первых неудач — не опускать руки, а думать и делать. На протяжении полутора месяцев после запуска у нас были одни неудачи, а клиентов не было совсем. При этом над нами «висели» 5 млн рублей инвестиций, из которых 3 млн — кредитные деньги.

    И последнее. Недавно мне задали вопрос: «Что сейчас мешает тебе развиваться?».

    Я ответил так:

    — Это один из кредитов в 2 млн руб. по которому мы ежемесячно платим 90 тыс. рублей (55 тысяч — тело кредита и 35 тысяч — проценты). Сейчас мы с партнером задумали продать долю в бизнесе инвестору. За 2 млн рублей он получит 30 % бизнеса. А дальше по определенному нами плану будем развивать проект, который уже пошел в рост.

    Архив номеров#Workbox#Бизнес#Коворкинг